2019年4月，龙沙区法院按照上级法院通知要求，以满足人民群众多元司法需求为出发点，逐步开展了案件繁简分流工作。2021年8月，龙沙区法院以更进一步节约司法资源、高效满足群众诉求为目标，对审判团队进行适当调整，使人员配置更加合理化，“简案快办、繁案精审”的案件分流模式得到了进一步完善。

    为加强各团队法官之间的业务交流，相互学习、借鉴、传承审判工作中积累的好经验、好做法，不断提升司法能力和办案质效，龙沙区法院广乔学社特设“审判经验交流系列”专栏，每期由一名经验丰富的员额法官分享所在专业团队的审判工作经验。第二期由民事审判一庭副庭长、买卖合同纠纷案件审判团队员额法官董丽丽进行经验交流。

    买卖合同纠纷案件审理要点

    民事审判一庭 董丽丽

    买卖合同是社会生活中最常见的交易方式，我在审理买卖合同案件的过程中，边学习边积累经验，不断提升自己的法学专业知识和庭审驾驭能力，本着“能调则调，当判则判”的原则，对该类案件的审理有了深入而仔细的研判。下面我将自己的审判经验分享如下。

    一、买卖合同纠纷案件管辖的确定

    1.被告住所地与合同履行地的认定

    在买卖合同案件中，被告多是对地域管辖提出异议，适用《民诉法》第二十三条规定：因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。在审理中，甄别合同履行地是关键，一般原则是合同有约定的遵从约定，如原、被告住所地，合同签订地、合同履行地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点，但不能违反级别管辖和专属管辖的规定。在没有约定的情况下，适用《民诉法解释》第十八条第二款的规定：合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地；即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。需要注意的是，所谓合同纠纷的争议标的，系指当事人诉讼请求所执行的合同内容，买卖合同为双务合同，出卖人有交付货物的义务，买受人有支付货款的义务，如买受人以支付货款后对方当事人未发货为由，起诉出卖人返还货款，该诉讼请求虽然是支付货币的请求，但其请求所指向的合同义务并非买受人的付款义务，而是出卖人负有的交付货物义务，那么争议标的并非给付货币，而是其他标的，负有交付货物义务一方所在地即出卖人（被告）所在地应为合同履行地。

    2.格式条款

    《民诉法解释》第三十一条规定：经营者适用格式条款与消费者订立管辖协议，未采取合理方式提请消费注意，消费者主张管辖协议无效的，人民法院应予支持。实践中，保险公司与消费者订立的合同易出现这样的问题，当今保险多数为线上购买，而保险公司把管辖协议的约定往往放在消费者并不关注的合同附件中，没有做到合理的提请注意，这样的管辖协议应认定无效。如某网购服务协议中约定消费者与某网购公司产生纠纷时，第一审法院应在网购公司所在地A市，但没有做到合理的提请注意，那么在B市审理的一起买卖合同纠纷案件中，消费者主张从该网购公司购买的商品质量存在问题诉至B市区法院，法院受理后，网购公司提出管辖异议，B市区法院依据该条法律规定认定协议无效。

    3.不动产管辖

    《民诉法》第三十三条规定：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院法院管辖；《民诉法解释》第二十八条规定：不动产纠纷指因不动产权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，农村土地承包经营合同、房屋租赁合同、建设工程施工合同、政策性房屋买卖合同，按照不动产纠纷确定管辖。实践中，有关解除合同、给付购房款、退还定金、确认合同有效等，这类案件不应适用不动产专属管辖的规定，否则就是对专属管辖的扩大解释。

    4.网购案件的管辖

    《民诉法解释》第二十条规定:以信息网络方式订立的买卖合同，通过信息网络交付标的的，以买受人住所地为合同履行地；通过其他方式交付的，收货地为合同履行地。何为通过网络信息交付？比如在淘宝网购课件，通过邮箱或者百度云网盘交付即为网络信息交付，买受人住所地有管辖权比较明确。实践中较难界定的是通过其他方式交付的情况，如在微商处、直播间购买物品是否适用网购的规定。所谓的其他方式交付通常指快递，以收货地为合同履行地，这也是为了方便诉讼当事人，保护消费者的合法权益。

    二、动产买卖合同审理要点

    动产买卖标的物种类繁多，法律适用比较集中的是交付的时间认定，交付意味着风险转移，对于责任划分意义重大。关于交付的不同情形和风险承担，《中华人民共和国民法典》第六百零四条至六百零九条有明确规定。比如生活中购买手机等物品，经买卖双方当场检验后，自出卖人将手机交付给买受人后，该手机损毁、灭失的风险由买受人负担。

    三、房屋买卖合同案件审理要点

    1.房屋买卖合同是否有效

    （1）审查合同是否违反法律、行政法规规定。实践中最多的是审查涉案房屋是否是农村宅基地、买卖双方是否是农村集体经济组织成员，如违反土地管理法的相关规定，合同当然无效。这类案件审理法律关系不复杂，但矛盾较大，一般都是买方居住多年，现面临动迁房屋升值，双方产生纠纷，处理时还应注意方式方法，尽量做好释法解疑工作。（2）对于预售房屋，应重点审查开发商是否取得预售房屋许可证、缴纳土地出让金。《最高人民法院法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：至诉前出卖人仍未取得房屋预售许可证的，合同应当认定无效。如果某小区整体都没有办理产权证，纠纷会较多。我所在的买卖合同团队审理过一起某小区要求确认合同有效、协助更名过户的案件，经向产权处、国土资源局、城建局调查，发现该小区部分房屋有预售许可证、部分房屋没有，如遇到此类案件应及时调查确认效力，因为手续的办理也是存在动态变化的。

    2.协助更名过户案件的办理

    这类案件需要对房产状况进行更加严密的审查，在审理过程中加入更多的执行思维，对于不具有执行可能性的房屋不能判决协助更名过户，否则会将矛盾激化在执行环节。房屋买卖合同案件约占全部买卖合同纠纷案件总数的三分之一，多数案件主张更名过户的房屋都存在瑕疵，如房屋存在抵押权、房屋占用土地为集体土地等，这里适用法条为《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债务人在合理的期限内未请求履行。

    3.有关要求双倍返还定金或定金不予退还案件的办理

    这类诉求在房屋买卖合同案件中较为集中，多数因一方原因导致合同无法继续履行，要求解除合同并返还定金。这里需要注意的是，仅约定交付钱款为定金，未约定定金罚则的，能否双倍返还。最高人民法院2015年审理的一起定金合同纠纷案件，认定虽名为定金，但违约责任中未约定适用定金罚则的，不属于定金担保，因此我们审理此类案件时对于合同中未明确约定的不适用双倍返还。审理众多要求返还定金的案件中如没有判决双倍返还，一方面是为了消化矛盾，另一方面是当事人之间交易不成的违约责任往往没有明显到能适用定金罚则，多数是因为贷款未能办理成功、双方沟通不畅产生争议不想购买等，往往双方对于合同不能继续履行均有过错，所以适用双倍返还的较少。

    我坚信，世界上有两样东西能让我们感到震撼，一是头顶灿烂的星空，一是内心崇高的品德。作为法官，我们在开展审判工作并不断总结经验的同时，应当积极引导买卖双方当事人要把诚实守信记心间，交易过程中严守诚信，弘扬社会主义核心价值观，耐心化解矛盾纠纷，用真情赢得信任，以恪尽职守的实际行动，为促进社会和谐贡献力量。