公租房管理办法剑指骗租转租乱象
业内人士呼吁健全准入和退出机制方能治本
住房保障的责任机制除规定被保障人群(包括申请人和已经获得保障的家庭)的责任外,还要明确政府在住房保障中的责任,在实施住房保障的过程中,落实相关人员的问责机制。在处理违规不实申请时,不仅应当处理处罚申请人,还应当追究没有尽到谨慎审核之责的政府部门及其责任人员的责任。
关注理由
对于旨在保障弱势人群基本居住需求的公租房,以前舆论和政府的关注重点在于怎么建、怎么分,现在这些问题均已明了,因而顺理成章地,大家关注的焦点变成了“公租房分了之后怎么管”的问题。尤其是在近年来全国各地陆续曝出公租房被转租事件的背景下,公租房如何管理更是成为了引起社会热议的话题。由住建部发布的《公共租赁住房管理办法》能否真正遏制公租房领域的乱象,自然也值得人们期待。
本网记者 杜晓
由住建部发布的《公共租赁住房管理办法》已于7月15日正式施行,其中对于规范当前公租房管理作出了诸多规定。
公共租赁房,是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者能承受的价格,向新就业职工出租,包括一些新的大学毕业生,还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
随着我国保障性住房建设工作的深入开展,公租房已经逐步成为保障性住房的主要组成部分。
公租房骗租转租现象多发
去年7月,有重庆网友举报,有人转租公租房。经当地房管局仔细调查核实后得出结论:承租人任某某,女,21岁,职校毕业后正参加造价师技能培训,其母二级精神残疾,在寺庙做事,母女两人靠低保救济维持生计,属享受廉租住房保障的家庭。现租住康庄美地,户型为一室一厅。母女因属低保户,想通过转租公租房增加部分收入。
在了解清楚情况后,房管部门的工作人员对上述人员进行了批评教育,重申了公租房租赁管理的相关政策规定,明确告知其转租将解除合同、承担违约责任且5年内不得再申请公租房。任某某认识到错误,承诺立即改正,不再出租房屋。
对此,当地房管部门进一步称,当地一直高度重视规范承租人的租住行为,积极查处违规违约行为。当地曾先后发现民心佳园两承租人唐某(一室一厅)、赵某(两室一厅)分别在某知名网站发布了转租信息。房管部门迅速行动,了解到该两户因工作调动,家庭人员变动等因素而不自住企图转租后,立即责成其退租。该两户均先后退租,清退的公租房纳入了第二次摇号房源并成功配租。
在北京,也曾经发现过转租公租房的现象。
去年10月,曾有人举报称,在亦庄鹿海园4里的人才公租房小区,发现有承租人将所租住两居室中的次卧,以1150元的月租金对外转租,而周边的二手房中介公司更是宣称,小区三成住户都在招租,他手里就有公租房小区的房源。
对此,北京市住房管理部门给出回应:经过初步核实,某知名网站上确实存在6个鹿海园小区人才公租房转租的电话,且信息属实。
对于骗租和转租公租房行为的后果,中国社会科学院社会发展战略研究院助理研究员吴莹认为,一方面会造成公共资源的浪费。由于公租房建设用地属于行政无偿划拨,且享受免征城镇土地使用税、印花税等的税费减免和优惠政策,因此包含大规模公共资源投入。如果被不符合承租资格的人士获得,用于转租牟利,实际上就是将公共资源作为个人牟利的工具,难以实现社会保障的作用。
“另一方面会加剧社会不平等。针对中低收入人群、不受户籍限制的公租房与针对低收入群体、面向本地户籍居民的廉租房作为城市基本住房保障体系的重要组成部分,旨在保障弱势人群的基本居住需求,具有调节收入差距、促进公共服务均等化的社会安全网作用。如果被少数人凭借特殊信息和资源,绕过监管程序骗租,实际上就侵占了对原目标群体的政策支持,加剧社会不平等和经济社会地位较低群体的相对剥夺感。从长远来说,这必然会影响到和谐社会的建设和经济的可持续发展。”吴莹说。
公租房准入与退出制度存疑
记者了解到,“十一五”期间,随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是,收入中等偏下、无力通过市场租赁或购买住房而又无法申请廉租房或经济适用房的“夹心层”家庭的住房困难问题日益凸显。因此,大力发展公共租赁住房成为“十二五”期间保障性住房建设的主要任务。
“但是,扩大建设规模只是解决问题的第一步,确保保障性住房资源分配的公平有效,尤其是确立科学合理的准入和退出机制,才是促使有限的公租房得到高效利用、也是落实安居工程的‘生命线’。”吴莹说。
吴莹与中央财经大学管理科学与工程学院博士陈俊华历经较长时间联手完成的一项研究表明,我国各地公租房建设中普遍存在管理机构不统一、保障对象不清晰、准入退出机制不健全等问题,尤其是准入和退出机制的不健全已经成为制约该制度进一步发展的桎梏。
以北京市为例,这是全国较早开始摸索公租房建设的城市之一,公租房建设规模大、建设主体多样化、供给种类进一步区分细化,在实践经验和制度建设方面都积累了丰富经验。而公租房配租过程中的准入、退出环节所具有的特点和问题也在北京的实践中有较为充分的展现。
为规范公租房的建设和管理,北京市政府、北京市住房和城乡建设委员会等部门自2009年起陆续颁布了多项规定,但从目前的操作来看,北京市在关于公租房的三个核心问题的解决措施上均存在一定难点和问题。
据吴莹等研究人员介绍,首先,是对于申请人资格规定不够全面且缺乏动态指标。例如,关于“谁可以申请”的问题,北京市住房和城乡建设委员会公布的标准主要是从家庭人口、住房面积、家庭收入来进行规定,包括:取得廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格的家庭；收入和居住面积符合一定标准的本市家庭；以及来京工作一定年限且符合收入标准的外来人口。但是,有关政策中关于申请家庭的资产没有进一步规定。
其次,轮候顺序的确立有待进一步类别细分和标准化。虽然目前政策提出在轮候阶段特殊家庭可以获得优先配置,从北京市关于公租房所下发的文件的内容变化也可以看出,特殊家庭类别不断被补充和细化,但对于这些可以获得优先配租的不同类型家庭之间要如何排序,并没有进一步说明。
再次,退出机制不明确,公租房的回收和有效循环难以保障。
对此,北京大学法学院房地产研究中心主任楼建波教授认为,只要保障房制度设计给保障对象留有“盈利”空间,骗购、骗租的现象就难以避免。
须对审核不力政府人员问责
目前,对于公租房的规范管理已经成为其能否承担保障性住房主力军重任的关键所在。
此次出台的公租房管理办法中明确规定,一旦承租人因违反合同和相关规则,须退回公租房的,除了退回公租房以外,还将被要求按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金,记入公共租赁住房管理档案,处以1000元以下罚款；有违法所得的,处以违法所得3倍以下但不超过3万元罚款的行政处罚。
“为了保证有限的公共资源能够确实分配给有需要、符合资格的人,一定力度的惩罚措施是绝对必要的。”吴莹说,我国日前出台的管理办法中的处罚措施还主要是经济性的。要评判其处罚力度的恰当与否,就如同确立各地的公租房准入资格一样,应当与当地的经济发展和收入水平相配套,并且随着每年的具体变化而有所调整。此外,从上述香港的案例中也看出,并非所有的案例都被提起法律诉讼。可见,对违规操作的原因要具体分析,采取信用罚分(譬如记入公共租赁住房管理档案甚至银行信用体系)、经济处罚、法律诉讼等多样化手段处理。
据介绍,很多国家和地区,都对滥用公租房资源的人进行制裁。譬如被公认为世界有效保障居住典范的香港公租屋体系,其管理部门房屋署就成立了一支30人的检查队,专门对违规行为进行查处。在2009至2010年度,他们审查了5300宗个案,查获600宗虚报资料的个案,并依据香港法律第283章《房屋条例》对其中100宗进行定罪。
此外,办法还规定,如果承租人具有3种情形,将退出公租房。承租人有转借、转租或者擅自调换,改变用途,破坏或者擅自装修且拒不恢复原状行为的；在公共租赁住房内从事违法活动的；无正当理由连续6个月闲置公共租赁住房的,应当退回公共租赁住房。
“这些规定的出台,明确了公租房的退出机制,有利于加快有限公共资源的回收和循环利用。办法中提到这三类情形——利用公租房谋取私利、从事不法活动的、将其闲置浪费的,很明显都违背对保障弱势群体基本居住需求的政策初衷。只有加强政府监管,使这些不再符合资格的租户及时腾退出来,使得有限的公共资源能够分配给确有所需的其他轮候家庭,才能保证资源分配的公平和有效。”吴莹说。
我国各地也纷纷在探索加强公租房管理的办法和举措,如,上海市的准入资格是需与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；强调福利享受单一性原则,即申请家庭不能有承租的公有住房或享受上海其他住房保障政策。广州市则区分政府建设的公租房和社会力量建设的公租房的不同申请标准,鼓励更多的社会力量投入到保障房建设；对家庭资产的占有情况有一定追溯期,申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买、出售、赠与、离婚析产或自行委托拍卖过房产；设立12项标准和评分细则,打分决定轮候顺序。
楼建波建议,从国际经验看,住房保障的责任机制除规定被保障人群(包括申请人和已经获得保障的家庭)的责任外,还要明确政府在住房保障中的责任,在实施住房保障的过程中,落实相关人员的问责机制。在处理违规不实申请时,不仅应当处理处罚申请人,还应当追究没有尽到谨慎审核之责的政府部门及其责任人员的责任。
“公租房是针对弱势人群的补缺型基本公共服务项目,具有调整收入分配的作用。所以,应当通过严格准入资格、加强过程监管、完善退出机制等措施,保证确有所需的家庭能够充分享受到政策扶持,防止特权对公共资源的侵占和滥用。为了发挥政策效用最大化,应当灵活管理。譬如根据经济社会状况,适时调整准入标准；进行定期自我检讨和调整,并且与银行、司法等相关系统合作进行申请人资格跟踪评审；针对不同经济水平和住房需要家庭提供不同类别的实物补贴和资金补贴等。总的来说,既要完善保障性住房体系,使得广大群众‘住有所居’；又促进公共资金的有效使用,实现住房保障体系的可持续发展。”吴莹说。
来源: 法制日报 （责任编辑:奚天宝）
