案例分析

案由：房屋迁让

事实：2005年4月22日，武某某购买了经济适用住房一套，并取得了房屋所有权证。2006年4月15日，武某某与曲某某签订了一份卖房协议，协议约定：1、武某某楼房出售价格为10万元，不负责售后其费用：2、曲某某因资金不足先预交购房订金5000元整，可入户待余款9500元交齐后，甲方将房产手续交给乙方：3、曲某某购房款必须在2006年6月30日前付清，如逾期不交齐房款，曲某某将无条件搬出此房，并且将预付款5000元作出违约金不予退还。协议还就其它方面进行了约定。曲某某交付预付款5000元，后期又交付房款2万元。协议签订后曲某某入住该房至今，并对该房进行了装修，但未按约定交纳75000元。武某某诉至法院，要求曲某某从该房迁出。法院在审理该案的过程中，对装修费双方均不同意鉴定，装修费数额双方意见不一致。对该案的处理，有以下几种意见。

第一种意见认为，原、被告签订的卖房协议是双方当事人真实意思的表示，是合法有效的，曲某某预交5000元定金，后又给付2万元房款后入住至今，曲某某应按协议约定履行交付房款义务。因武某某与曲某某的卖房协议中约定了曲某某交付购房款的时间，如逾期曲某某将无条件搬出，故对原告武某某的诉讼请求予以支持，应判决被告曲某某从该房迁出。

第二种意见认为，原告武某某所拥有的房屋系经济适用住房，经济适用住房是政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。中华人民共和国建设部等七部委颁布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。因此，原告武某某与被告曲某某签订的卖房协议违反了法律的相关规定，属于无效协议，依法应予解除。因被告曲某某对房屋进行了装修，关于装修费问题，原、被告之间没有达成统一意见，且双方都不同意进行鉴定，被告曲某某又没有提供相关证据证明装修费用的数额，故原、被告双方的其它权利可另行主张。因此，法院应判决原告武某某与被告曲某某签订的卖房协议无效，予以解除。

第三种意见认为，应判决驳回原告的诉讼请求。其理由是，原告武某某诉被告曲某某从原先房屋迁出诉的是被告侵权，因双方签订的卖房协议违反了法律法规的相关规定，属于无效协议。因此该案首先要解决房屋买卖合同问题，在房屋买卖合同尚未解除的情况下，原告诉被告迁出于法无据，故原告的诉讼请求法院不予支持。

笔者同意第三种意见。