随着房地产市场的不断升温，有关商品房交易的纠纷已有愈演愈烈的趋势。据有关部门统计，我国有关房屋买卖合同的投诉率每年都在以两位数的速度增长，且此类纠纷中，绝大部分都是因为开发商存在违约行为。据此，笔者将从以下几个方面对这一问题进行浅析。
       一、开发商的违约情形及承担民事责任的法律依据
      商品房交易方式主要分为两类即现房交易与期房交易。今天所要谈的，主要就是现房交易与期房交易中开发商的违约问题，其主要表现如下：
     （一）一房多卖或先抵后卖。开发商为了谋取非法利益，套取资金，先后将房屋出卖给多位买受人或先将房屋抵押给银行，套取银行贷款后再将房屋出卖给第三人。开发商的此种行为是最典型的亦是最严重的违约行为。此类纠纷近年有明显上升趋势，仅在我院就有多起诉讼。例如：2009年我院就受理了一起案件。买受人张某购得房屋后，迟迟无法办理进户手续，为了维护自己的权益，无奈之下，只好将开发公司告上法庭，要求确认房屋的所有权并办理产权过户手续。庭审中，双方达成了调解协议，开发商同意协助办理产权登记。此案的诉讼效果应该算是比较圆满的，但问题却随之而来。张某拿着法院的调解书到产权处办理了产权证，却无法入住房屋，原来另一买受人于某早已入住此房。此时，于某也要求法院给予一个说法，因为其早在3年前就购买了该房，并将房屋装修一新，至今已经住了3年之久。此案就是典型的一房二卖纠纷。严重侵害了购房人的利益，造成老百姓住房不能，退钱无望的尴尬局面，开发商的此种行为理应受到严惩。
     《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《若干问题的解释》）第九条，对开发商的责任问题做了明确规定。惩罚不可谓不严，但笔者认为，只靠民事责任是无法从根本上解决问题的，开发商的此类行为已经符合了诈骗的构成要件，对严重违法者应当移送公安机关按刑事犯罪进行处理。
（二）房屋质量不合格，甚至主体结构存在缺陷。业主在入住房屋一段时间后，房屋往往会出现漏雨、墙体脱落、甚至是房顶塌陷的问题，业主由于缺乏相关知识，发生此问题时，无法及时找相关部门解决，在此，笔者提醒业主，当房屋出现问题时，首先要弄清楚是物业公司的管理出了问题，还是开发商交付的房屋质量有问题，前者要找物业公司解决，后者则要与开发公司交涉，要求其承担相应的民事责任。《若干问题解释》第十二、十三条对开发商的责任做了相对明确的规定：即房屋主体结构质量不合格，不能交付使用或交付使用后，经检验确属不合格的或房屋质量问题严重影响居住使用的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失；交付使用的房屋存在质量问题的，保修期内，出卖人应当承担维修责任。
     （三）房屋面积不符合购房合同的约定。一些房屋在交付后，房屋面积往往与购房合同约定的面积不符。《若干问题解释》第十四条也做了类似规定：即面积误差在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差超过3%的，买受人有权请求解除合同，返还购房款及相应利息；如果房屋面积少于合同约定面积的，误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，但在审判实践中经常发生面积差距超过3%的状况，超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人。
     （四）由于开发商的责任，导致购房者不能及时办理房屋所有权初始登记。此类纠纷的发生主要是因为开发商存在规避法律、商业欺诈等行为，给买受人造成巨大经济损失，其大致分为以下两种情形：一是在买受人已经支付了全额购房款的情况下，开发商未能按期书面通知买受人申请房地产产权转移登记的，或因开发商的原因造成买受人不能按时领取房地产证的，出卖人应承担逾期办证的责任；二是在买受人仅支付了部分购房款，其余款项是在开发商的帮助下以银行贷款的方式支付的，如果“借款合同”对办理产权证的义务没有明确的约定或约定为由出卖人办理的，应依据购房合同的约定由开发商承担违约责任；同时，《若干问题解释》第二十八条又做了进一步的详细规定，即由于出卖人的原因，买受人在下列期限界满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为未建成房屋的，自房屋交付之日起90日内；（3）标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。
     （五）期房交易中，开发商不具备预售资格，即故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证。由于商品房交易行为专业性较强，普通老百姓缺乏相关的专业知识，尤其是在预售房屋中，购房者根本无从知晓开发商应该具备什么资质才能进行楼花买卖，而开发商则恰恰利用了这一点，对购房者进行商业欺诈，在根本不具备预售房屋资格的情况下，诱使老百姓购买预售房屋，以达到套取购房者资金的目的。对开发商此种行为的惩罚与一房多卖的责任承担是相同的。《若干问题解释》第9条对此做了规定，在此不再赘述。
     （六）附属设施问题。开发商展示的配套附属设施与实际不符，应视为违约，开发商应承担预期违约责任；同时购房人根据开发商对附属设施的宣传而决定签订购房合同的，此宣传应视为购房合同的一部分，在购房时，要求写进购房合同是合理的，开发商不应拒绝，否则，交付定金的，应适用定金法则，双倍返还或赔偿损失。
    （七）开发商未按合同约定交付房屋致使业主不能及时入住。此类纠纷，开发商在奠基时或此前，就以让利、优惠等方式吸引消费者先期投资，即楼花炒作，但开发商却往往因资金不能到位等原因，延误施工进度，导致无法按时交工。买受人即使诉至法院，一般也只能要求支付违约金，往往使购房者陷入进退两难的境地，有的甚至一拖几年，也无法住进本应属于自己的房屋。
      二、由于开发商的过错，导致购房合同被人民法院确认无效或撤销，其承担民事赔偿责任的理论基础
      以上开发商的几种违约情形，都有可能导致购房合同无效或被撤销，而对开发商的惩罚措施则主要是民事损害赔偿，下面就此问题做简要阐述。
     房屋买卖合同被确认无效或被撤销后的关键问题是房屋升值部分的归属问题，无过错受损方的损害赔偿范围问题，及房屋升值部分算不算买房人的利益损失等问题，商品房买卖合同订立后，尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效或被撤销、解除的情况其处理办法与一般合同并无明显不同；但是如果购房合同成立并实际开始履行，比如买受人支付了大部分购房款，出卖人已将房屋交付使用，甚至已入住数年，其损害赔偿就不能再按一般合同的损害赔偿方式来确定，因为，目前房屋升值较快，购房合同被确认无效或被撤销后，除返还购房款及利息外，房屋升值部分的归属成了损害赔偿问题的关键。购房者如果想得到合理的、足额的赔偿，就必须对此归属问题进行定性。
      关于房屋升值部分归属的定性问题，目前法律界众说纷芸，观点不一，但笔者认为：不管什么观点，都应以公平原则为前提。格雷大法官说过：法律不能让过失方因自己的过失而获得利益，也不能让善意的受损方因此而丧失利益，否则有悖于公平原理。因此，购房合同过错方对受损方的损害赔偿范围不仅应包括在合同无效情况下即得利益的赔偿，还应包括合同无效情况下可得利益的赔偿，其关键在于受损方在合同履行前后所能获得的好处是否能够确定以及为此而付出的社会成本。房屋买卖合同成立前实际履行后，房价在大幅上涨，升值部分的数额不仅是可以确定的，而且已为买受人所享有，此利益依附于不动产之上，当买受人占有此不动产并取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离，但一旦购房合同被确认无效或被撤销，不动产应当返还时，此部分应从不动产上分离并显现出来，不再依附于不动产返还有过错的出卖人，而且应该属于无过错的买受人。买受人在占有此房期间内无论是经营所得，还是居住所产生的自然孳息，其所有权人均为买受人，并且此时的损失是由于出卖人违约行为直接产生的，不存在出现其它因素共同致损的可能，故当购房合同被确认无效或被撤销后，被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，此时房屋升值部分归买受人所有，要求出卖人对买受人的直接损失予以赔偿，至少应符合下列条件；①商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已经支付大部分房款，出卖人已将房屋交付。②买卖合同被确认无效或被撤销，不动产确需返还。③房屋升值部分需由具有法定资质的评估机构进行合法评估。
      综上，开发商作为房屋出卖人其违约行为必然导致购房人利益的受损，进而引发各种社会矛盾，阻碍良好的市场交易秩序的形成，造成诚信危机。为此，我们在签订购房合同时一定要慎重，要注重审查开发商的预售资格，了解房屋状况，避免不必要的纠纷发生。