由于房地产经济的快速发展，一些不法开发商为了筹集资金或甩掉滞销房产而虚拟购房人、搞假按揭，不惜以违法、欺诈手段来筹集开发资金。这种现象对房地产经营秩序、金融信贷秩序、国家法律秩序等诸多方面都产生了严重危害。我们仅以齐齐哈尔市龙沙区人民法院审理的房屋按揭借款合同纠纷案件，来分析产生问题的原因，造成的社会危害以及应采取的对策。

    一、出现“假按揭”现象的原因分析

    2006初年至2011年9月，我院审理了大量房屋假按揭贷款纠纷案件。通过对此类案件审理我们看到：此类纠纷的发生，均为贷款方不能按期偿还借款而引起。案件审理中发现，借款和抵押担保合同的形成，均为开发商一方意思表示；购房人为虚拟，或为借用本单位职工身份证件，或为其他人员身份证；购房人均未交付购房首付款（房屋价款的30%），此款为开发商虚开票据或自己交纳；购房人均未实际占有和使用所购房屋；抵押担保的房产均为开发商提供；所借款项均由开发商使用。采取这种“假按揭”的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房价70%的借款。这种隐蔽性较强的“假按揭”，对银行来说风险同样是存在的。上述事实形成了非法律意义上的个人购房按揭贷款。我们认为此类假按揭贷款形成的原因主要有以下几个方面。

    一是由于发地产开发过热，造成部分房产积压，所剩房屋大都是滞销货，于是开发商通过抵押贷款，把这一类房屋通过“假按揭”的方式甩给银行。

    二是国家对于商品开发项目贷款审查严格，而对个人购房按揭贷款手续简单，审查审批比较宽松，贷款利率又低于开发项目贷款利率。

    三是商业银行特别是中小型银行过多强调发展业务，降低按揭贷款门槛。放松对借款人的信用等级评估、贷款调查，信贷监管部门疏于管理，更有甚者互相串通，更纵容了“假按揭”的发生。

    四是目前国家对假按揭行为制裁、打击不利，也是使得“假按揭”现象有禁不止的一个原因。此类纠纷大多按民事法律程序处理，以虚假事实骗贷，按真实借款偿还。当开发商无资金还款时，只能以抵押房产偿还债务，这样正与开发商搞“假按揭”的初衷相吻合。

    二、“假按揭”现象的危害

    人民法院在审理假按揭贷款纠纷案件时，从形式上看只涉及了开发商与借款银行之间的关系，但从实质问题上看，此类现象危害很严重。一是扰乱了房地产市场的良好经营秩序，阻碍了房地产经济的发展。二是损害了金融企业的既得利益，造成贷款回收不良。三是破坏国家信贷秩序，影响了信贷监管部门的声誉。四是影响了国家法律对经济关系、金融秩序的调整作用和对借贷领域中刑事犯罪的打击作用的发挥。

    三、防范和制裁假按揭贷款现象的几点建议

    一是建立切实可行的构建诚信社会的约束机制。

    社会只有诚信才能和谐，尔虞我诈，和谐的社会关系将失去基础。对假按揭现象的产生，政府的房地产业主管部门存在监管不利的主要责任，政府部门要在原有的制度、法规约束机制上切实抓好落实，让制度发挥其应有的作用；同时还要针对新问题的出现，逐步完善原有的制度，建立新的适应新形势需要的监管体系。我们希望通过严格管理和合理调控，建立一个秩序良好、诚实守信的房地产经营市场。

    二是加强信贷管理和监管。

    防范“假按揭”是当前各专业商业银行一项紧迫的任务，必须认真对待，严格执行信贷制度，保障资金安全。各专业银行制定出有效办法和措施防范“假按揭”行为的发生，凡是开发商申请银行办理项目按揭贷款合作业务首先要提供合法有效的企业法人营业执照、经审验的企业财务报表及房产企业开发经营资质证书等资料，经银行信贷员对按揭项目进行实地考察，对资料进行核查与分析，对开发商进行信用等级评估，严格把关，凡不符合贷款条件的按揭项目及有“假按揭”嫌疑的，将有关材料退还开发商；对符合贷款条件的按揭项目，银行与其协商无异后签订《按揭贷款业务合作协议》，明确按揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内容。作为发放贷款的各类银行，都要本着为企业负责，为社会负责的精神，认真调查、审查、核实每一个开发商销售的每一笔房屋的按揭贷款，切实履行好职责，保护好金融企业的自身利益。不让一个假按揭行为得逞，不给不法之徒可乘之机，同时也是对全社会做出了应有的贡献。金融监管机构也应加大监管力度，对已经发生的假按揭贷款的单位，要严格审查贷款程序是否合法，对存在责任的放贷行为要予以追究，造成银行损失的责令补偿。有严格的制度约束，才能不出、少出问题。我们也希望政府对金融监管尽快制定完善相应的措施，针对已经改制的各专业银行股份公司实施严格管理。

    三是加大对“假按揭”行为的法律制裁和打击力度。

    目前，全国各地法院都遇到了此类纠纷案件，而且都是按照民事司法程序进行的处理，判令开发商还款或执行抵押的房产。我们认为仅仅追究“假按揭”行为的民事责任，还不足以体现法律的严肃性。做假欺诈之后，反而使得其承担民事责任的形式和结果与合法诚信的民事法律行为的责任相同或相近，这不符合法律的本意，也未体现法律的制裁作用。民事法律中同样存在制裁措施，我们建议对此类案件中的开发商应当在承担民事责任之外给予相应的制裁。

    同时我们认为“假按揭”行为完全具备了诈骗罪的特征。根据《中华人民共和国刑法》第193条的规定，以非法占有为目的，行为人采用虚假贷款理由、虚假证明文件等手段，骗取银行或者其他金融机构的贷款数额较大，占为己有的行为。在“假按揭”中，开发商以本单位职工及其关系人冒充客户作为购房人，通过虚拟借款人以虚假销售方式套取银行贷款数额较大的行为已构成贷款诈骗罪，追究其责任应当适用的是刑事法律，而不是仅仅是承担民事责任。否则无法体现法律的尊严，无法维护法治的权威。