在当前的一些涉农案件中，有很大一部分案件的被执行人只有农村房屋可供执行，而执行这些房屋，一直以来就是法院执行的难点问题，由于目前对于执行中如何处置农村房屋及其集体土地还没有明确的法律规定，致使对被执行人的农村房地产不能有效、及时地加以处分，从而一定程度上影响了申请人债权的实现。因此，如何规范、有效地执行涉农案件中的农村房地产，使申请人的权益切实得到保障，是值得研究与探讨的。
一、农村房屋的法律界定及其特征
农村房屋一般是指在农村集体土地上所建造的房屋。在农村，宅基地属村集体所有，农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。因此可以看出农村村民的住房一般有如下特点：一是农村宅基地使用权制度是我国一项特有的用益物权制度，具有鲜明的社会保障和社会福利性质，该权利仅限于本集体经济组织成员享有。二是依据“房随地走”、“地随房走”的房地产转让的一般原则，农村村民的住宅的流通具限制性，农村村民的住房一般只能转让给同一农村集体经济组织内且未有住房的成员。所以，农民的宅基地属集体所有，农民只享有使用权，而宅基地上的附着物如房屋则归农民所有，对其可以占有、使用、收益、处分。
二、农村房屋执行的现状分析
目前，大量涉及农村村民的案件，有很多被执行人的可供执行的财产非常有限，没有值钱的动产，只有房屋。而农村的房屋是建造在集体土地上的，对农村房屋的执行，依据“房随地走”、“地随房走”的房地产转让的一般原则，势必涉及农村宅基地使用权的执行问题，而农村宅基地的不可转让性，使得房屋的处理困难重重。各地法院在执行过程中从不同的角度，采取了不同的做法，造成了实践中的混乱。如不从根本上解决，涉农案件的执行压力就越来越大，极意造成矛盾激化。
三、我国现行的立法中关于农村宅基地使用权制度的规定
1、我国现行的《土地管理法》是专门调整土地管理方面的法律。该法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条对集体土地使用权的流转问题作出了禁止规定。
2、 1995年，国家土地管理局的《确定土地所有权和使用权的若干规定》中第五十一条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地、集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，以后分户建房或现有房屋、拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”该条主要是对宅基地使用权面积超标后的处理原则的规定。
3.1996年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。该条明确禁止城市居民到农村买房。
4、最高人民法院审判委员会1984年8月30日通过了《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中第六十条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条件》中规定的审查、批准手续办理。”第六十四条规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”该规定是关于调整农村房屋、宅基地买卖行为的主要的司法解释。
四、农村房屋的可执行性分析
执行农村房屋实质是对农村房屋进行流转，虽然我国现行法律对农村房屋及宅基地买卖的规定甚少，但《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国房地产管理法》等法律法规并没有严格禁止农村房屋的流转，也没有禁止执行中适当处分被执行人的农村房地产。对于人民法院在案件执行中应如何处置农村房地产，最高人民法院于2004年2月10日颁布的《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条也规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”这一规定，为我们执行中处置农村房地产提供了有力的法律依据。
六、执行农村房屋应注意的问题
1、农村房屋的变价问题。随着市场经济的不断发展和城市规模的不断扩大，城中村、城边村现象相继出现，发展环境和区位优势的不同，从而造成了农村房屋价格间存在巨大差异。因此，在现实执行过程中，应综合多种因素，科学合理的对农村房屋进行评估变价，最大限度的双方当事人的合法权益。
2、农村房屋的竞买主体问题。
人民法院在执行农民的住房时，若要对房产采取拍卖变卖措施，或是以物抵债，对于购买或接受农村住房者的范围应当有所限制。笔者认为，在法律没有做出明确规定前，针对宅基地使用权进行拍卖时，应当严格限定参与竞买的主体，也就是说应当限定在本村集体经济组织成员内部进行；当村委会参与竞买时，应当在同等价格下给予优先购买权，以便于村委会行使对村集体土地的管理和使用权。
七、执行农村房屋的几种常用方式
1、申请人是本村、组村民的。人民法院可以直接经过估价、变价抵偿申请人的债权，并将该房交申请人使用、占有、收益。
2、申请人非本村、组村民或为城市居民的。此类案件可通过估价、拍卖的形式将房屋出卖给被执行主体同村、组的村民。所得房屋出让款交由申请执行人，如拍卖不成，也可直接变价抵偿申请执行人，申请执行人取得房屋后不办理房屋、土地使用权手续，但可行使占用、收益、使用的权利，同时也可拥有向该村、组村民处分的权利。
3、被执行农民有多处住房，可在执行时留下一处住房为其居住，其余房屋可列入执行标的物，依法执行并变更房屋产权人。
4、只有一处住房但面积超过必需生活用房的界限，可以将超过必需生活用房的面积作为执行标的物。
5、拍卖农村房屋及集体土地的宅基地使用权，价款用以实现债权。
6、以先将被执行房屋的集体所有土地转化为国有土地后再依法拍卖该房屋及土地的执行方式来实现债权。
7、通过对被执行房屋进行强制租赁管理收取租金来实现债权。
八、完善现行农村房屋执行制度的建议与思考
以上执行措施，尽管可以满足部分案件申请执行人的权益，但由于目前对于如何有效处置农村房屋及其集体土地使用权毕竟还没有法律上的明确规定。具体操作上，个案的成功执行也并没有形成一项规范、统一的制度。另外，农村房屋的拍卖，由于受让范围过窄，使其可操作性也受到影响，因此涉农案件的执行依然障碍重重。笔者认为，为利于涉农案件的规范、有效的执行，各方面都还需要不断加以完善。
1、立法上规定农村房屋可以流转。
笔者认为，应该在《宪法》中明确规定农村房屋归村民所有，宅基地归村民使用，权利人可以自由处分农村房屋。在《物权法》中规定农村房屋可以流转给本集体经济组织外的成员，包括城镇居民。另外，在《土地管理法》、《房地产管理法》等相关法律文件中对农村房屋作出更具体细致的规定。相应地，在有关执行的法律法规中有针对性地规定，执行过程中对被执行人基本生活予以保障的前提下，可以处分农村房屋及其集体土地来实现申请人的利益。这样系统化地加以配套规定，就能为执行工作提供法律依据，改变现行法律对农村房地产的模糊规定，使执行工作更好地在法治轨道上运行。
2、建议由最高人民法院与国土资源部及房地产管理部门对执行农村房屋及集体土地使用权相关问题联合发文作统一规定。
为了更统一、高效地执行农村房屋及集体土地使用权，建议由最高人民法院与国土资源部进行沟通后，作出明确规定：对符合条件的农村房屋的拍卖，国土资源管理部门应配合法院办理相关的征用及出让手续，房地产管理部门也应积极办理相关的过户手续，不让被执行人因无法办理相关手续使农村房屋及集体土地不宜处分而逃避债务。同时，作出这样的统一规定，有利于各地法院执行工作的统一，树立法院的权威，也能够提高执行工作的效率与效果。
3、扩大拍卖农村房屋的受让主体。
笔者认为，随着立法的不断完善，农村房屋转让的受让主体不应局限于本集体经济组织成员。对村民住房而言，只要保证不改变土地集体所有的性质及作为宅基地的用途。也就是一定程度上将土地使用权与房屋所有权分离。房屋所有权变更不影响集体土地使用权，即农村房屋可以因执行归本集体经济组织成员之外的人所有，但土地仍然归集体经济组织所有及该集体经济组织成员使用。这样能使被执行人房屋价值得到最大实现，从而使申请人和被执行人的利益都得到保障。
4、有关部门应当规范及加强对农村房地产权属登记的管理。
目前农村村民所建房屋，一般只有土地权属证，而没有房产证；农村房地产权属登记情况的滞后，容易导致执行中出现相关的权属纠纷并增加案件执行难度。因此，有关部门应当规范及加强对农村房地产权属登记的管理，各部门协调配合，开创执行工作的新局面。
综上，笔者认为：在我国目前的法律框架及司法实务中，应该更加灵活的掌握这一问题，加快立法，，从而使我国的执行制度更加完善，最大限度地维护申请执行人的合法权益；切实保障被执行人的基本生活或生产经营活动，保证社会的稳定与经济的稳步发展，具有重要意义。
